sudexpertТеория и практика судебной экспертизыTheory and Practice of Forensic Science1819-27852587-7275The Russian Federal Centre of Forensic Science10.30764/1819-2785-2022-1-58-71sudexpert-711Research ArticleМЕТОДЫ И СРЕДСТВАMETHODS AND TOOLSИспользование геоинформационных коллекций цен и ценообразующих факторов в судебной экспертизе кадастровой оценки недвижимостиThe Use of Geoinformation Collections of Prices and Pricing Variables in the Forensic Examination of Cadastral Valuation of Real EstateПогореловС. Ю.PogorelovS. Yu.

Погорелов Сергей Юрьевич – ведущий разработчик центра разработки Департамента облачного бизнеса Блока по облачным и цифровым решениям; генеральный директор

Москва 115162

Москва 09147

Pogorelov Sergei Yur’evich – the Leading Developer of the Development Center of the Cloud Business Department; General Director

Moscow 115162

Moscow 109147

presto78@gmail.comhttps://orcid.org/0000-0001-9440-5102УсовА. И.UsovA. I.

Усов Александр Иванович – д. юр. н., профессор, директор; профессор кафедры судебно-экспертной деятельности Юридического института; профессор кафедры юриспруденции, интеллектуальной собственности и судебной экспертизы, член AAFS

Москва 109028

Москва 117198

Москва 105005

Usov Aleksandr Ivanovich – Doctor of Law, Full Professor, Director; Professor of the Department of Forensic Examination Activities, Law Institute; Professor of the Law, Intellectual Property and Forensic Science Department, member of AAFS;

Moscow 109028

Moscow 117198

Moscow 105055

a.usov@sudexpert.ruЧижовС. С.ChizhovS. S.

Чижов Сергей Сергеевич – управляющий партнер

Москва 115162

Chizhov Sergei Sergeevich – Managing Partner of Light Studio LLC

Moscow 115162

sschigov@gmail.comПАО МТС; ООО «Лайт Студия»;РоссияMTS PJSC; Light Studio LLCRussian FederationФедеральное бюджетное учреждение Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации; ФГАОУ ВО «Российский университет дружбы народов»; ФГБОУ ВО «Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана»РоссияThe Russian Federal Centre of Forensic Science of the Ministry of Justice of the Russian Federation; Peoples’ Friendship University of Russia (RUDN University); Bauman Moscow State Technical University (BMSTU)Russian FederationООО «ПКД-сервис»РоссияPKD Service LLCRussian Federation2022290420221715871Copyright © Погорелов С.Ю., Усов А.И., Чижов С.С., 20222022Погорелов С.Ю., Усов А.И., Чижов С.С.Pogorelov S.Y., Usov A.I., Chizhov S.S.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://www.tipse.ru/jour/article/view/711

В статье предложен простой и наглядный подход к автоматизации решения задач судебной экспертизы кадастровой оценки коммерческой недвижимости: офисных, торговых и складских помещений. Рассмотрено применение геоинформационных методов и контроля качества оценок. Описаны способы предварительной обработки данных, построения пространственных растров цен недвижимости в различных группах. Впервые изучена арифметика пространственных растров для построения основных мультипликаторов и коэффициентов рынка коммерческой недвижимости.

Предложенная модель позволит судебно-экспертным учреждениям Минюста России достойно ответить на вызовы времени: увеличить объемы и качество производства экспертиз с одновременным снижением времени их производства. Государственные органы и крупные потребители оценочных услуг смогут существенно повысить эффективность управления, снизить риски занижения или завышения цен сделок, связанные с непрозрачностью результатов оценки, сговором с заинтересованными лицами, а оценщики – повысить качество и стоимость своего сервиса.

The article offers a simple and descriptive approach to automating of solving the tasks of forensic examination of cadastral valuation of commercial real estate: office, retail, and warehouse premises. The authors address the application of geoinformation methods and assessment quality control. They provide a description of preliminary data processing methods, as well as construction of spatial rasters of real estate prices in various groups. For the first time, the arithmetic of spatial rasters for constructing the main multipliers and coefficients of the commercial real estate market has been studied.

The proposed model will enable the forensic expert institutions of the Russian Ministry of Justice to adequately respond to the challenges of the time: to increase the volume and quality of expertise production while reducing their time. Government agencies and large consumers of valuation services will be able to significantly improve the efficiency of management, reduce the risks of underestimation or overestimation of transaction prices associated with the lack of transparency of evaluation results, collusion with interested parties, and appraisers will be able to improve the quality and cost of their service.

судебная экспертизакадастровая оценкакоммерческая недвижимостьгеоинформационные методыforensic sciencecadastral valuationcommercial real estategeoinformation methodsReferencesБутырин А.Ю., Колмакова К.А. Использование специальных знаний при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости // Теория и практика судебной экспертизы. 2021. Т. 16. № 3. С. 41–50. https://doi.org/10.30764/1819-2785-2021-3-41-50Butyrin A.Yu., Kolmakova K.A. Application of Specialized Knowledge When Considering Cases on Challenging the Results of Determining the Cadastral Value of Real Estate Objects. Theory and Practice of Forensic Science. 2021. Vol. 16. No. 3. P. 41-50. (In Russ.). https://doi.org/10.30764/1819-2785-2021-3-41-50Бутырин А.Ю., Круглякова В.М., Шипилова И.А. Использование публичных данных в судебных экспертизах по определению стоимости объектов недвижимости: проблемы, ограничения, возможности // Теория и практика судебной экспертизы. 2019. Т. 14. № 1. С. 24–29. https://doi.org/10.30764/1819-27852019-14-1-24-29Butyrin A.Yu., Kruglyakova V.M., Shipilova I.A. The Application of Public Data in Forensic Real Estate Valuations: Problems, Limitations, Opportunities. Theory and Practice of Forensic Science. 2019. Vol. 14. No. 1. P. 24–29. (In Russ.). https://doi.org/10.30764/1819-2785-201914-1-24-29Погорелов С.Ю., Чижов С.С. Использование пространственного сглаживания для контроля качества оценок недвижимости / Материалы одиннадцатой международной научно-методической конференции «Стоимость собственности: оценка и управление» (Москва, 20 ноября 2019 г.). М.: Синергия, 2019. С. 84–99.Pogorelov S.Yu., Chizhov S.S. The Application of Spatial Smoothing for Quality Control of Real Estate Valuations. Materials of the 11th International Scientific and Practical Conference “Property Value: Valuation and Management” (Moscow, November 20, 2019). Moscow: Sinergia, 2019. P. 84–89. (In Russ.).Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества / Под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008. 366 с.Gribovskii S.V., Sivets S.A. Mathematical Methods of Valuation of Real Estate. S.V. Gribovskii, M.A. Fedotova (eds.). Moscow: Finansy i statistika, 2008. 366 p. (In Russ.).Доугерти К. Введение в эконометрику. М.: Инфра-М, 1999. 414 с.Dougerti K. Introduction to Econometrics. Moscow: Infra-M, 1999. 414 p. (In Russ.).Хайкин С. Нейронные сети. Полный курс. 2-е изд. М.: Вильямс, 2008. 1103 с.Khaikin S. Neural Networks. The Full Course. 2nd ed. Moscow: Vil’yams, 2008. 1103 p. (In Russ.).Митин Н.А., Нейман Е.И., Смоляк А.С., Фингерт А.Б. Применение когнитивных технологий для оценки недвижимости // Препринты ИПМ им. М.В. Келдыша. 2015. № 112. С. 1–32.Mitin N.A., Neyman E.I., Smolyak A.S., Fingert A.B. Application of Cognitive Technologies for Assessment of Real Estate. Keldysh Institute PREPRINTS. 2015. No. 112. P. 1–32. (In Russ.).Борусяк К.К., Мунерман И.В, Чижов С.С. Нейросетевое моделирование в задаче массовой оценки нежилой недвижимости г. Москвы // Экономическая наука в современной России. 2009. № 4 (47). C. 86–98.Borusyak K.K, Munerman I.V., Chizhov S.S. Neural Network Modeling in the Problem of Mass Appraisal of Non-Residential Real Estate in Moscow. Economics of Contemporary Russia. 2009. No. 4 (47). P. 86–98. (In Russ.).Майоров А.А., Матерухин А.В. Геоинформационный подход к задаче разработки инструментальных средств массовой оценки недвижимости // Известия высших учебных заведений «Геодезия и аэрофотосъемка». 2011. № 4. С. 92–97.Maiorov A.A., Materukhin A.V. Geoinformation Approach to the Task of Developing Tools for Mass Valuation of Real Estate. Izvestia Vuzov Geodesy and Aerophoto. 2011. No. 4. P. 92–97. (In Russ.).Sesli F.A. Creating Real Estate Maps by Using GIS: A Case Study of Atakum-Samsun/Turkey // Acta Montanistica Slovaca. 2015. Vol. 20. No. 4. P. 260–270.Sesli F.A. Creating Real Estate Maps by Using GIS: A Case Study of Atakum-Samsun/Turkey. Acta Montanistica Slovaca. 2015. Vol. 20. No. 4. P. 260–270.Locurcio M., Morano P., Tajani F., Di Liddo F. An Innovative GIS-Based Territorial Information Tool for the Evaluation of Corporate Properties: An Application to the Italian Context // Sustainability. 2020. Vol. 12. No. 14. 5836. https://doi.org/10.3390/su12145836Locurcio M., Morano P., Tajani F., Di Liddo F. An Innovative GIS-Based Territorial Information Tool for the Evaluation of Corporate Properties: An Application to the Italian Context. Sustainability. 2020. Vol. 12. No. 14. 5836. https://doi.org/10.3390/su12145836

The authors declare that there are no conflicts of interest present.